Hannover – Recht und Urteile: Urteil betreffend das „Bredero-Hochaus“

Hannover (NI) – Recht und Urteile: In einem Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) betreffend das „Bredero-Hochhaus“ im Stadtzentrum von Hannover hat Frau Richterin am Amtsgericht Frost entschieden, dass die Nutzung der Etagen 6-16 auch zum Zwecke des Hotelbetriebs zulässig ist.

Die Parteien, Beteiligte der Wohnungseigentümergemeinschaft, stritten um die Gültigkeit von Beschlüssen, die auf einer Versammlung der Wohnungseigentümer im Mai 2019 getroffen worden waren.

Im Kern ging es um die Frage, ob die bei Errichtung des Gebäudes im Jahr 1973 getroffene Teilungserklärung, die explizit ein „Geschäftshaus mit Wohnungen und einem Parkhaus“ vorsieht, auch dahingehend ausgelegt werden kann, dass die Nutzung als Hotel gestattet ist.

Dies hat das Gericht bejaht.

Aus den Gründen:

Grundsätzlich gilt, dass jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, der den Vereinbarungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG).

Die Nutzung der in Rede stehenden Teileigentumseinheit (6.-16. Etage des Hochhauses) als Hotel ist mit Blick auf die Teilungserklärung vereinbar.

Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbucheintragung. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Dabei wird die Nutzung des Sondereigentums über die mit der Einordnung als Wohnung-oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgeht (BGH, Urteil vom 23.06.2017 – V ZR 102/16). Ist die Teilungserklärung zumindest unklar, so gilt im Zweifel, dass sie insoweit keine Einschränkung vorgibt (BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16.

Die Teilungserklärung vom 29.05.1973 enthält die klare und eindeutige Erklärung, dass auf dem zu teilenden Flurstück ein Geschäftshaus mit Wohnungen und einem Parkhaus errichtet werden soll. Zwar werden hier nicht die sonst üblichen Begriffe von Wohnungseigentum, Gewerbeeinheit, Sondereigentum oder Teileigentum verwendet, die Zweckbestimmungen im weiteren Sinn sein können. Der verwendete Begriff lautet Geschäftshaus, das aus Wohnungen und einem Parkhaus bestehen soll. Bereits hier wird klar, dass ein Teil des zu errichtenden Gebäudes gewerblich und ein anderer Teil zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Eine Festlegung, wie die Geschäftsräume genutzt werden dürfen, ist nicht enthalten.

Dass die gewerbliche Nutzung beschränkt werden soll, geht auch aus der Anlage zur Teilungserklärung nicht klar und eindeutig hervor. Auch wenn in ihr die aufzuteilenden Flächen teilweise als Parkhaus, Läden und Büros bezeichnet werden, liegt hier keine Zweckbestimmung vor, sondern kann auch als eine Beschreibung der Lage verstanden werden. Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts bereits daraus, dass den einzelnen Flügeln und Stockwerken des Gebäudes verschiedene Nutzungsarten zugeteilt werden, ohne dass aus der Aufzählung eindeutig und ohne jeden Zweifel ersichtlich wird, welche Nutzung in welchem Bereich zulässig sein soll. Dass im 6.-16. OG ausschließlich Büros betrieben werden sollen, ergibt sich aus dem Wortlaut nicht. Tatsächlich ergibt sich aus der Formulierung der Überschrift, dass 5022/10000 als Sondereigentum an Läden begründet werden soll, während im folgenden Absatz eine Lagebeschreibung erfolgt. Eine die generelle Einschränkung der in der Teilungserklärung selbst erfolgten Bestimmung „Geschäftshaus“ können diese Beschreibungen nicht bewirken, und im Zweifel ist jedenfalls keine Einschränkung anzunehmen (BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16).

Das Gericht verkennt dabei nicht, dass zum Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung das Gebäude noch nicht errichtet war und möglicherweise noch Unklarheiten über die zukünftige Nutzung bestanden haben dürften. Gleichwohl ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Teilungserklärung hinsichtlich einer Zweckbestimmung geändert oder ergänzt worden ist, so dass sie in diesem Punkt weiterhin Gültigkeit hat.

Die beabsichtigte Nutzung der Sondereigentumseinheit als Hotel geht auch nicht über eine zulässige Nutzung im Rahmen der Teilungserklärung (Geschäftshaus) hinaus. Soweit die mit An- und Abreise mögliche Lärmbelästigung durch Gästegruppen, Rollkoffer und Rückkehrer in den späten Abendstunden die Bewohner der oberen Etagen deutlich beeinträchtigen werden, führt dies nicht automatisch zu einem generellen Unterlassungsanspruch für einen Hotelbetrieb. Die betroffenen Eigentümer dürften lediglich einen Anspruch auf Unterlassung der konkreten beeinträchtigenden Handlungen gegen die Eigentümer der betroffenen Teileigentumseinheit haben. Ein i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG nachteilig betroffener Wohnungseigentümer kann nach § 15 Abs. 3 WEG nämlich nicht die Unterlassung der Nutzung an sich, also auch in störungsfreier Ausgestaltung verlangen (vgl. BGH, NJW-RR 2019, 519). Betroffenen Eigentümern steht vielmehr ein Anspruch auf Unterlassung der konkreten Beeinträchtigung gegen den Eigentümer zu, von dessen Einheit diese ausgeht (vgl. BGH NJW 2012, 2725). Im Übrigen sind konkrete Beeinträchtigungen nicht dargelegt.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Az: 481 C 7675/19

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Pressedezernat Amtsgericht Hannover